Les bâtiments intelligents n’en sont qu’à leurs premières générations, mais il faudrait que le secteur immobilier s’adapte d’entrée de jeu aux évolutions technologiques. La technologie n’est pas le but final. Elle favorisera juste la mise en relation entre les locataires, les propriétaires et les experts. L’intelligence artificielle offrira une meilleure expérience utilisateur.
Immeubles intelligents : pourquoi est-ce devenu une nécessité ?
L’idée de faire vivre les espaces de travail découle de trois tendances claires et distinctes. Elles seront décortiquées dans les paragraphes suivants. Nous nous pencherons également sur l’évolution des attentes dans le bâtiment.
1°) Changement des données et de services
Les divers aspects de la vie se basent sur les données. Désormais, la technologie, l’éducation au sport, le divertissement et le e-commerce dépendent de la technologie. Elle a pris tellement de place dans la vie personnelle que nous désirons aujourd’hui qu’elle fasse aussi partie de notre vie professionnelle.
Notre principal souhait tourne autour des espaces de travail. Nous les voulons plus intelligents. Les sondages montrent que 4 employés sur 5 voudraient travailler dans un bureau intelligent. 9 employés sur 10 estiment que la technologie a un impact positif sur les divers aspects de la vie au bureau, voire toute la vie professionnelle. La technologie ne se limite donc plus à des questions de confort, elle est devenue un besoin dans la vie professionnelle.
La technologie n’est cependant pas une fin en soi. Les chiffres montrent que seulement 47 % des employés dans un bureau intelligent se servent des équipements mis à leur disposition. Ce faible taux indique que ces équipements ne sont pas toujours adaptés aux besoins des employés.
Dans la vie personnelle, nous utilisons la technologie parce qu’elle reste profitable pour nous. Cette logique devrait aussi être reportée dans la vie professionnelle.
2°) Habitudes au travail : une dynamique en perpétuelle évolution
Au fil des années, les habitudes professionnelles changent. Les habitudes se basent désormais sur la technologie. Les espaces de travail doivent alors s’y adapter. Grâce aux documents partagés, aux clouds, aux visioconférences, aux e-mails et aux agendas numériques synchronisés, le dispatch des tâches devient plus facile.
La dépendance aux performances technologiques est telle que 98 % des employés interrogés affirment ne pas pouvoir travailler facilement sans la technologie. La moitié estime même ne pas pouvoir réaliser leurs tâches. Cette dépendance date d’avant la pandémie. Cependant, les bureaux ont pris du temps avant de suivre les habitudes professionnelles.
Grâce à la technologie, l’aménagement d’espaces collectifs de partage et de sociabilité se fait facilement. Elle booste également la productivité individuelle. La création de lieux de travail attractifs est alors de mise pour les propriétaires. Sinon, ils risquent de voir leurs locaux vides.
Aujourd’hui, les bureaux devraient être personnalisés et offrir des services flexibles. Ils doivent donner aux employés l’envie de se concentrer sur leur travail. L’avènement du télétravail oblige les propriétaires à adapter leurs locaux aux besoins des utilisateurs. Ces derniers recherchent des espaces sécurisés, de qualité et surtout attractifs, pour les motiver à revenir dans leurs bureaux. Les bureaux doivent donc prendre davantage en compte les besoins quotidiens de leurs utilisateurs. La meilleure alternative est une infrastructure technologique solide, pouvant évoluer avec les besoins des utilisateurs. D’ailleurs, l’évolution des pratiques liées à la pandémie a mis en avant l’importance d’un bon environnement professionnel. Il ne s’agit donc plus d’enjeux technologiques.
3°) Le changement climatique lié à l’émission de carbone
L’enjeu lié à la crise climatique fait partie des paramètres à prendre en compte actuellement. Le secteur du bâtiment provoque en effet à lui seul une émission de CO2 de 8,65 milliards de tonnes. En plus, les émissions des immeubles représenteraient près de 40 % du taux d’émission mondiale. Aujourd’hui plus que jamais, ce secteur doit se mettre au vert.
Par ailleurs, le défi visant à garder le réchauffement sous la barre des 2 °C implique une prise de responsabilité du secteur immobilier. Le concept du « durable » passe au rang de priorité pour les employés. Sur les personnes interrogées, 63 % mettent un point d’honneur à travailler dans un environnement durable. 18 % sont réticents à l’idée de travailler dans un espace non durable.
Ces chiffres confirment que les enjeux de la durabilité ne sont pas passagers. Désormais, les promoteurs immobiliers et les propriétaires doivent le prendre en compte pour séduire les locataires et les meilleurs profils.
L’optimisation des performances des bâtis à travers la proposition de meilleurs services reste la clé. Même si la question de la durabilité peut se limiter aux matériaux utilisés pour les bâtis et aux processus de développement, les émissions liées à l’exploitation sont encore importantes. Elles sont équivalentes à 3/4 du carbone émis par les immeubles. Pourtant, la réduction de ce taux d’émission n’est possible qu’en optimisant les modalités d’exploitation.
L’évolution du monde conditionne nos attentes surtout quand nous passons 90 % de notre temps à l’intérieur des immeubles. Par ailleurs, le changement de nos attentes en termes d’espace de travail a été boosté par les trois tendances exposées dans cet article. Aujourd’hui, nous nous devons de les prendre en compte.
Immeuble intelligent : de quoi s’agit-il exactement ?
La création d’un immeuble intelligent pour aujourd’hui et le futur doit se baser sur un référentiel mondial. Il convient alors de commencer par la mise en place de ce dernier.
Les utilisateurs doivent se trouver au cœur des priorités de ces bâtiments intelligents. Le choix des technologies utilisées devra se baser sur leurs besoins. En effet, un immeuble sera intelligent si et seulement s’il dispose de meilleures technologies. Ces dernières doivent offrir une bonne expérience utilisateur aux locataires, aux prestataires et aux propriétaires. Le concept d’immeuble intelligent fait référence aux personnes utilisant l’espace. Il s’agit notamment :
- des salariés
- de l’entreprise locataire
- des visiteurs
- des responsables de la gestion et de l’exploitation du bâti
- des propriétaires
- des investisseurs et parfois de toute la société.
Un immeuble est dit intelligent quand il propose les quatre performances suivantes :
- Une meilleure expérience utilisateur : un espace de travail plaisant et attractif, avec des services personnalisés pouvant s’adapter aux besoins des salariés
- Une durabilité : une exploitation plus efficace permettra de réduire l’empreinte carbone du bâtiment.
- Une optimisation des dépenses par l’amélioration de la performance de l’immeuble pour proposer de nouvelles prestations aux utilisateurs.
- Une conception pouvant s’adapter aux évolutions des besoins des utilisateurs.
À partir de ces quatre points, une définition peut en sortir : un immeuble intelligent propose une bonne expérience aux utilisateurs et peut même aller au-delà de leurs attentes en utilisant la technologie numérique.
Les diverses fonctionnalités d’un immeuble intelligent
Un bâtiment intelligent doit disposer de diverses fonctionnalités pour offrir une bonne expérience utilisateur. Mais il doit aussi être attractif, efficace, durable et pérenne. Tout cet ensemble participe à l’optimisation de l’expérience des travailleurs au sein de l’espace de travail. Les fonctionnalités font partie intégrante des récits utilisateurs. Ces derniers retracent les interférences entre les salariés et leur cadre de travail.
Dès qu’une fonctionnalité est exploitée de façon optimale, elle répond aux attentes des utilisateurs. Elle offre un meilleur environnement de travail et les aides à passer outre les obstacles.
Voici les fonctionnalités susmentionnées :
1. Productivité individuelle et collective
Aménager des espaces boostant l’efficacité des travailleurs grâce à des fonctionnalités intelligentes, comme l’enregistrement automatique des visiteurs, la réservation automatique des espaces de réunion et celles des bureaux ainsi qu’un détecteur d’occupation.
2. Les questions de santé et bien-être
Mise en place d’un cadre de travail confortable et sain en utilisant des fonctionnalités intelligentes, comme le réglage de la luminosité, le contrôle de la qualité de l’air, le réglage de la température, l’assainissement des bureaux et les systèmes de rapports de maintenance.
3. La communauté et les services
Instaurer un esprit de communauté et permettre aux utilisateurs de faire partie des gestionnaires de la vie en collectivité. Ils pourront également avoir accès aux services extérieurs, aux livraisons, aux paramètres d’accessibilité… Mise en place d’un cycle de feed-back pour avoir l’avis des utilisateurs et leurs suggestions sur les améliorations à apporter.
4. Le concept de durabilité
Mise en place d’un suivi de consommation de l’eau et de l’énergie pour minimiser l’impact environnemental. De même pour la gestion des déchets, de l’éclairage et l’aménagement de bornes de recharge pour les véhicules électriques.
5. Optimisation des performances et maintenance
Un système de collecte rapide des données avec le maximum de détails pour une meilleure adaptation du système de maintenance. Il faudra ensuite ajuster les performances des systèmes.
6. Les questions liées à la sécurité
Assurer la sécurité des salariés en leur proposant un espace de travail innovant et plus sûr. Cette fonctionnalité permettra ainsi de contrôler les accès, d’être alerté en cas d’incendie et de gérer la conformité de l’immeuble.
Les bases technologiques des immeubles intelligents
L’immeuble intelligent est fondé sur six grandes catégories de bases technologiques. Les logiciels, les équipements technologiques, les services et les divers processus forment un tout.
Voici donc les six exigences d’un immeuble intelligent et performant :
1°) Connectivité
La connexion doit être fiable, sécurisée, exclusive et disponible pour les utilisateurs au sein d’un immeuble intelligent.
2°) Systèmes du bâtiment
Le bâtiment intègre des infrastructures physiques et numériques facilitant sa gestion. Tel est le cas de la climatisation, du chauffage et de l’éclairage. Le système devra soutenir ces fonctionnalités intelligentes.
3°) Réseau fédérateur pour une mise en relation des systèmes
Le réseau fédérateur indique celui faisant le lien entre les différents systèmes et logiciels de l’immeuble. Les occupants du bâti peuvent s’y connecter. Cette catégorie prend en compte la solidité, la sécurité et l’évolutivité du réseau. La diversité des options d’intégration de supports physiques ainsi que des protocoles de communication devrait également en faire partie.
4°) Gouvernance ou stratégie intelligente de gestion
Également appelé stratégie intelligente de gestion, ce point comprend les méthodologies ainsi que les facteurs liés à la mise en place des technologies du bâtiment. Devront également être considérés les indicateurs de réussite, le plan d’action pour les modifications à venir et le cycle de retour de l’information. Tous visent à offrir une expérience utilisateur constante. Il faudrait également considérer la technique par laquelle les propriétaires favorisent l’interaction des occupants avec l’immeuble. Cette mise en relation se fait par des guides d’aménagement et d’intégration.
5°) Les paramètres de la cybersécurité
Elle rassemble les politiques, les pratiques et les processus tests visant à garantir la sécurité des systèmes et des données de l’immeuble. La cybersécurité prend également en compte leur conformité vis-à-vis des normes et des protocoles. Il s’agit d’un point important puisque le développement des dispositifs technologiques d’un bâti accroît le risque de défaillance du système, qu’elle soit intentionnelle ou accidentelle.
6°) Le système de gestion des données
La gestion des données se base sur deux points clés faisant référence aux enjeux juridiques, éthiques et pratiques :
- La mise en place d’un système garantissant la sécurité des données personnelles des utilisateurs. Ce système doit être compatible avec les fonctionnalités du bâtiment intelligent.
- La mise en œuvre des données d’utilisation et de la performance générée pour augmenter la valeur du portefeuille d’actifs auquel appartient l’immeuble.
